我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱
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提问：雕叔好，请问总预算1100万，主要关注5年内投资成长性，东逸花园锦逸3房，骏景花园东御苑4房，新城海滨花园小3房，能否从楼盘所在板块走势及三五年内各楼盘接盘侠群体分析分析，哪个值得入手？多谢(o^^o)
回答：首先，在3者之中，骏景花园肯定是排在最后了，因为超豪宅了，你知道东御苑的超豪宅茶品162-182平在正常市场下流动性如何嘛（2018-2019年，平均每年5-6套成交）在锦逸和新城海滨相比，其实锦逸的产品是占优势的，但海滨花园位置太好了，所以雕叔给出的答案是优选新城海滨
提问：雕叔，骏景花园北苑7楼北向88方两房总价415万价格高吗？评估价是不是还是要打折吧？这个问题估计只有雕叔能回答了，毕竟雕叔最贴近市场了。谢谢。
回答：北苑的这种户型，按照你给的这个总价推到单价是4.7，评估价可以往高里拉的，没问题，我们前一段时间刚做过一单这样子的，可以拉的
提问：雕叔，听说建发小巨蛋，虽然是公寓，但是这个楼盘，可以积分上学，是带有学位的，不知道是否值得买
回答：建发小巨蛋公寓，位于大热片区光明，6号线13号线双地铁口，通燃气有阳台，39平做三房，总价160万起，49平做四房，总价200万起，还可以积分上学，听起来真想去抢一套房。不过我要揭开小巨蛋这袭华美的袍，给大家看一看里面的虱子。第一，小巨蛋所在的光明是伪光明，远离光明核心区，周边环境很差；第二，小巨蛋距6号线红花山站直线距离1000米，走路20分钟，13号线通车尚遥遥无期；第三，39平三房是复式三房，复式没问题，问题是层高只有3米9，隔成两层之后的体验，想象下二楼的卧室层高只有1米3是什么体验；第四，光明公寓确实可以积分上学，但和租房的积分是一样的，优越感还有吗?找出一堆虱子，是不是万万不能买了?我觉得不是。要看资金看刚需程度，一百多万预算，一大家子要住，还没有购房资格，还想快速升值，你咋不上天呢？公寓，环境不好，居住体验差没错，但低总价秒杀一切啊！至于升值问题，举个例子，龙岗的远洋新天地，64平复式公寓三房，16年卖160万，熬了四年，挂盘价到了260万，成交价也到了240万。龙岗+公寓，两个万年不涨的大杀器强强联手，居然能跑出50%的涨幅，还秒了龙岗好多住宅。所以凡事无绝对，只要没有同价位的替代品，它就有价值。
提问：雕叔您好，如果拿家人给的一笔六位数的资金去银行存到经营流水的卡里面，作为未来的首付资金，那么这个行为算有效流水吗？
回答：你是按揭做流水吗精华帖里面有教程，每个月定期这样打钱，不要太夸张，流水不够就父母之类的担保关于首付的话，做按揭材料前就要转你卡去，不然你过户的时候才转，银行会认为这不是你的自有资金，会查一下你的首付来源，现在银行额度紧张，对贷款这些比较严
提问：雕叔，距离地铁站1.2公里，走路大概20分钟，还能叫地铁房吗？每天地铁通勤的话，会不会很影响生活体验？
回答：距离地铁1.2公里，比如盈彩美居到三溪地铁站的距离，比如东荟城A区到香雪站的距离，比如雅居乐花园天域到员岗地铁站的距离，比如剑桥郡悦组团到板桥站的距离，这种情况要分开看，要分为市区、郊区两种情况1、市区的距离尺度和标准 300-500米：真正的地铁房 100-300米：真正的地铁上盖 500-800米：算得上地铁房 上面三种情况，从好到差依次，有人会说砸没有0-100米，我觉得这个距离其实并不好2、郊区的距离尺度和标准 因为郊区的整体空间尺度大，而且地铁线路的密集程度跟市区比相差太大，所以地铁房的距离尺度自然就大了起来 步行时间：2-6分钟之内 步行时间：6-12分钟之内 步行时间：12-18分钟 上面三种情况，从好到差依次，有人会说砸没有0-100米，我觉得这个距离其实并不好我觉得步行20分钟，就一定影响了生活和居住的体验了
提问：雕叔，上次看到你提到了南浦的锦绣半岛，这个楼盘我去看过，价格还比较低哦，就是靠近高速。后面，我又去看了岛东的海龙湾，离地铁口不是很远，有电梯，没有人车分流，也算有花园吧，主要是价格2.6-2.7，110的三房朝向还不错，雕叔值得入吗？
回答：其实整个南浦岛来看，都不是特别好的区域和目标板块，而且看起来整个岛有旧改，有未来的土地供应，但在番禺来看，其实是属于鸡肋的区域板块，包括成名已早的丽江花园，近几年的涨幅被其他区域甩出了平均水平不值得买
提问：雕叔，海珠区金碧花园对面的鸣翠花园四期怎么样？底层88方南向小三房，楼下是底商，410W，值得入吗？
回答：这个户型挺棒的，88平的小三房做到这么紧凑，其实挺好的，至于价格4.69也是一个市场价吧，只要不是临着工业大道其实问题也不大，再砍砍价按照这个户型来看，有点小硬伤的是客厅的空间，整个电视背景墙非常小，而且厨房那边都是剪力墙打拆不了，不知道现场看的感觉是否是这个样子
提问：雕叔您好，最近看中了天河公园西门这边的环境，想在这边买一套2房，但是这边价格已经涨起来了，请问现在买会不会站岗？
回答：天河公园西门板块，对口天府路小学、113中学的学位资源，以及优秀的区位优势，一直受到城市新中产客群的关注，所以以往放卖的房源也有限，这样的供给关系也会长期存在； 目前市场对比过去确实上涨明显，不过我们需要看到的是多个区域板块在通胀的大背景下都上涨，所以拉长时间维度来看，天河公园西门未来也是保值增值比较好的选择，需要注意的是具体在产品端做好区分，买到好房子的前提下，争取好交易条件，可以买入。
提问：雕叔，由于我们家庭的购房名额已经用完了，也不能再买，想叫亲戚代持，叫他把户口转过来，请问一下搞一个广州户口难不难？时间要多久？费用多少，还有他现在是大专学历
回答：最简单的，职称入户，一般学历不够直接入户的人，大都会选择软考（考试难度不大），每年考两次，5月\/11月，考完拿到证书，就可以入户了，当然还需要连续缴纳满6个月社保。现在很多做的不错的机构，含课程教材和考过后入户的手续，五千左右可以搞定。一般11月考完，到出成绩拿到证书再到过户，办完所有手续可能在2月份。各位有想法搞房票的，可以在现在这段时间好好准备一下
提问：翁老师，想问下，办理装修贷的时机，一般什么时候比较合适房贷下来就办，还是再等等？
回答：都可以的，看你资金安排和银行要求。一般四大行按揭，申请同行装修贷，可同时申请。异行可等放款后。若非四大行按揭，有些银行会要求供满一年，比如农行。
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