2021年下半年，中国房地产行业终于进入转折时刻，而且这是一个十分激烈的拐点。上半年的阳光和煦顿时消失，整个形势变得极为严峻，以恒大为代表的一批民营地产企业频发资金链危机。进入四季度，各种债务暴雷此起彼伏，大家这才发现地产企业加杠杆之后，竟然如此脆弱。
房地产企业的高杠杆、高周转、高速扩张的“三高”时代戛然而止，剩下的是如何活下去的严肃命题。
一场国进民退的趋势在地产行业开始酝酿，估计将在今年上演不少大戏。在金融一直没有大放松的局面下，地产企业的资金更多只能靠销售回款了，营销部门的压力更加巨大。
那么去年青岛楼市的地产十强是哪些企业呢？还是用卓易的数据，一个从来没有过的现象出现了，2021年的十强入围企业名单，对比2020年，竟然一家没变，还是这十家的老名单。
只是前年十强总业绩大约950亿，占了总市场份额的四成；去年只有835亿，占到了总市场2400多亿份额的不到三成五了。门槛的降低，今年给新进入者留出了机会。
这十强过去两年的业绩对比，就排名来说，有三家业绩是增长的，四家名次是上升的；七家业绩是萎缩的，三家排名是下滑的；还有三家排名保持不变。
十强业绩两年来的数字如下，对比一下非常明显：
融创205亿、龙湖121亿、海信104亿、万科100亿、保利95亿、金茂71亿、和达67亿、君一62亿、旭银59亿、青特58亿。
融创166亿、海信129亿、金茂92亿、和达83亿、保利75亿、龙湖66亿、万科62亿、君一57亿、青特53亿、旭银52亿。
下边不妨简单分析一下十大巨头的具体业绩还有今年的看点：
第一融创
去年业绩大概率跌破200亿，年初就提到了，尽管崂山壹号院上半年业绩很好，但是毕竟孤掌难鸣，北边的龙凤岛没有启动，没有支撑。都会中心签约晚，也贡献不少。
也就是说，去年的融创，基本靠西海岸了，尤其是影都系列产品的热销。但是其他的项目的操盘难度在持续增加，无论是风河，还是星光岛，难以形成持续的业绩长红，去年能有这个规模，其实融创的团队已经拼尽全力了。
所以，今年还得依靠西海岸，而且如果拿不到黄金地块，压力还会更大。
第二海信
去年初文章说了，再来个百亿也不难，果然凭借项目众多的优势，去年的业绩又一次达到了新的顶峰。功劳第一的当然是麦岛最后一个组团的君澜，其他的项目就是拼数量了，毕竟20多个盘，单个业绩突出的盘确实不多。
随着君澜房源的达到尾声，崂山其他盘的业绩压力随之而来，海德堡新地块能否顶起来？还是非常值得期待的。还有一个大热点，就是沧口的慧湾项目，能否准时启动？
海信今年要想保持百亿规模，这两个盘的能否展开，非常关键。
第三金茂
金茂以前靠中欧国际城，去年上半年其实也不错，但是后边地卖了，基本上就尾声了。今年一枝独秀，全靠了金茂府包含了悦府一个盘的70亿销冠业绩支撑，这是极为罕见的，目前的青岛楼市，也就金茂能玩转了，当然也与地段和大背景有关。
今年如何持续让崂山和市北收尾，并让李沧部分进入热销体系，才是最核心的。还有就是如何在国进民退大形势之下，收购几个黄金项目，拓展土地，更加关键。
第四和达
去年初说到和达，是如何适应所进入的每个区域的竞争局面。经过又一年实践，城阳的智慧生态城再一次走在前列。西海岸的海映山也依靠产品在区域算是脱颖而出，占据了差异化竞争的优势。其他的楼盘，也是各有章法。
今年的考验，除了现有项目如何在利润和速度之间寻求平衡，还有就是如何尽快解放市区黄金地段的储备项目，尽快形成市区和郊区众多项目相互平衡的局面。
第五保利
在市区项目减少的局面下，保利保持住了前五的名次，也是不容易。其他重兵囤积的区域，无论是胶州和胶南，都是一片红海，虽然行动有些晚，但是毕竟保利有其灵活性，营销团队打硬仗的能力还是有的，所以还是拼了出来。只是工程团队的就比较一般了，容易拖后腿。
市区还是要继续拿地，要不然今年压力会更大。
第六龙湖
龙湖的去化总盘子缩水近一半，其实是意料之中的事。除了胶南和城阳核心区的小盘，龙湖其他的项目都是艰难掘进的区域，客群比较少。工程也不是很给力，让营销的压力更大。
在如此局面下，能有如此业绩，龙湖的这个营销团队，也真是值得表扬了。今年，还得继续拼。
第七万科
万科前年回升了一把，去年又下来了。前年可圈可点的盘好几个，去年只剩下了胶南的海岸万科城，这个盘确实创造了奇迹，问题是这么大的企业，不能靠一个郊区走量盘。
胶州难以延续，黄岛无房可卖，平度又遇到了艰难期，白沙湾开局不错，但是后边又难以持续。蓝谷样板区花费不低，但效果可想而知。李沧森林公园操盘易手，市区影响力缩小。
如果去年按照权益计算，万科已经谈出前十，这是个危险信号，不知道今年如何应对？
第八君一
君一因为众多项目股份划分的问题，导致主力项目尤其是金茂府不能纳入统计，所以能维持住名次，已经很不错了。
今年的问题，还是各个项目的价格要灵活，提高单个楼盘的产出率和推进效率。
第九青特
青特项目不多，而且都很小，但是靠强势的单盘高去化率，也是闯出来一片天地，尤其是滨湖国际，在城阳豪宅市场树了一个标杆，挑战市场高端定位成功。
高价入手高新区的土地，压力不小，不过今年也是机会，毕竟高新东部话事人的地位确立，流亭七村拆迁之前，卖个七七八八就行了。
第十旭银
旭辉银盛泰过去几年在郊区布局很大，尤其是竞争激烈的胶南，尤其是高端盘，这还是很考验操盘能力的，毕竟胶南是个红海市场，星韵城比较接地气，业绩压力相对较小，今年需要再突破。
一直保持业绩火爆的即墨星河城是最大看点，如何延续辉煌，比较考验营销团队。
其他11名到20名的企业中，也有很多可圈可点之处：
比如佳源华府豪宅的下半年热销；
比如绿地城阳和高新区的单盘产出；
比如金地市区市场的不断扩展；
比如卓越在胶州湾北岸的数盘快销；
比如天一综合能力的整体提升；
比如银丰玖玺城豪宅的稳扎稳打；
比如碧桂园郊区项目的灵活性；
比如世茂即墨创智新区的快速推盘；
比如华润在灵山湾的灵活机制；
比如中南在即墨的定位和突出重围。
这些都有自己的相对优势，以至于能占据相当地位。
2022年，是地产新形势之后的第一年，一定会发生很多过去没有发生的现象，尤其是淘汰力度的加大，并购的增多，都充满了不确定性，这样才是一个更有看点的市场，更值得我们关注。
