2022年2月28日，北京市政府下发了《关于由北京经济技术开发区管理委员会行使一批市级行政权力等事项的决定》。
这个通知里，只有一个“决定”：
由经开区管委会在亦庄新城(约225平方公里)区域内行使106项市级行政权力，办理1项公共服务事项。
这是什么意思呢？
简单来说，就是整个“225平方公里的亦庄新城”，以后的“106项行政事项”全部由北京经开区管委会来审批办理。
大兴区政府和通州区政府，以后都不用管了，全部交给“经开区管委会”，这就相当于给“亦庄扩权”。
因为我们都知道，“225平方公里的亦庄新城”中，有两个镇是属于通州区的，分别是“马驹桥镇”和“台湖镇”。
这两个“通州行政镇”在购房政策上实施的是“双限”：限北京社保5年+限通州社保3年，外地人要同时满足这两个条件才能买房。
而就算拥有北京户口，在不需要通州社保的条件下，也只有“首套房”才可以在通州购买。
所以就算“马驹桥镇”和“台湖镇”也是“亦庄新城”的一部分，但房价与亦庄其他地区，“差别还是有点大”。
亦庄新城的大部分地区，房价都已经“6万+”了，但马驹桥还在“4万+”，台湖还在“5万+”，所以说马驹桥和台湖是亦庄的“房价洼地”。
那么，这一次随着“亦庄扩权”，马驹桥镇和台湖镇，有望正式纳入“北京经开区”管辖，不仅“楼市双限政策”有望松动，而且还有可能会加入“亦庄独立学籍区”。
如果以上两个“目标”都可以实现的话，那么马驹桥和台湖东的房价可能会有一个较大的涨幅。
这是马驹桥地区，第一个未来最有可能发生的“两大巨变”：双限松动+并入亦庄独立学籍区。
第二个变化就是马驹桥的“铁路轨道交通”2022年将会正式启动建设，这一条线路就是“大名鼎鼎的S6号线”。
在北京公布的“2022年3个100重大工程项目”中，新城联络线S6号线被列入了“铁路新建项目”中，意味着今年肯定要开工建设的。
那么，很多人都关心“新城联络线S6号线”是市郊铁路，城际铁路还是普通地铁？
其实早在2019年北京日报就已经专门就“新城联络线S6号线”有过说明，S6号线既不是市郊铁路，也不是城际铁路，而是定位于“区域快线”。
所谓“区域快线”，就是比普通地铁时速快、线路长，快速通勤。目前，北京地铁拥有两条“区域快线”-平谷线和新机场线。
所以S6号线本身就是一条地铁线路，也就是所谓“M21号线”。
根据北京发改委的信息，S6号线一共64公里10站，起点是“T3航站楼”，终点是“大兴磁各庄”，中间将会设置“马驹桥站”。
这将是马驹桥地区地铁建设首次突破“零规划”，预计2026-2027年左右马驹桥地区将会正式实现地铁通勤，而且可实现和8号线、17号线的换乘。
S6号线开通后，将会拉动北京资源、人口向马驹桥地区聚集。
所以实现地铁“零突破”，是马驹桥地区第二个“大变化”，这对于马驹桥来说，意义非常重大。
第三个“巨变”则是来自于产业的聚集和大规模的“拆迁腾退”，未来五年马驹桥将从“城乡结合部”向“城市微中心”转变。
目前北京的建成区其实主要集中在“五环以内”，五环外很多地方还是村庄和城市的“城乡结合部”，发展还是相对比较滞后的。
所以村庄的大规模“腾退拆迁”已经不可避免，这是北京新城镇化的必然之路，尤其是北京南城，大规模的拆迁已经在路上。
2021年年底“小米汽车工厂”正式选址马驹桥镇，掀开了马驹桥镇“大规模村庄腾退拆迁”的序幕。
根据“小米汽车工厂项目”的计划，2024年就要开始“首车出厂”了，以后每年产量高达30万辆，旁边还有“中芯京城一期集成电路项目”，这两个项目都将在2024年完成。
从“马驹桥智造基地一级开发项目”的示意图中可以看到。
这个区域的一级土地开发项目将涉及张村、房辛店村、小张湾村、周营村、杨秀店村、小周易村、郭村、史村、柴务村等8个村的腾退拆迁。
从土地规划上看，以上8个村“腾退拆迁”后，整个马驹桥智造基地不仅拥有“小米汽车”和“中芯京城”两大产业集中区，同时还配置了“中小学用地”，“医院用地”和“居住用地”。
所以未来马驹桥地区，不仅有大规模的产业聚集，同时地铁、优质中小学、三级甲医院、居住人口等都会集中，俨然将会成为北京南城的一个“城市微中心”。
综上所述，我们认为随着亦庄的“扩权”不断加大，马驹桥地区“加入亦庄”的趋势越来越明显，购房双限政策松动和独立学籍区已经遥遥在望，这是马驹桥地区最大的利好。
与此同时，地铁实现“零突破”和小米汽车的入驻，马驹桥未来将会迎来村庄大腾退和城市大建设的进程，这会给马驹桥地区带来优质的配套资源。
尤其是市级重点项目，小米汽车的到来，毫无疑问将会搅动马驹桥地区的发展和北京优质配套资源的迁入。
所以南城的马驹桥，绝对不可小觑。
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