进入11月，成都楼市预计有22个楼盘7000多套房源入市，热闹度不亚于“金九银十”。

近日，有一个项目被网友称为“天府新区下一个网红盘”——就是位于麓山版块的中信麓山上院。

提起中信集团，大家一定不陌生。中信城开，是中信集团全资子公司，专注于城市开发运营业务，而麓山上院则为他们在成都重新出发的全新项目。

而为什么称为再出发？其实中信地产已经拥有三十多年房地产开发经验。早些年，中信在成都开发过中信云栖谷、中信未来城。2016年，中信地产被中海收购，中海并购中信旗下住宅地产业务，包括中信地产及中信泰富旗下地产业务，交易对价为310亿元，涉及总资产逾千亿。成都人熟知的中海左岸、右岸前身也是中信的项目。

本次中信地产“王者归来”，亮出麓山版块的全新项目，到底如何，我们来一探究竟。

楼盘档案

中信城开麓山上院

物业类型：高层、洋房

建筑面积：95~139㎡

容积率：3

绿化率：35%

开盘栋数：1、7、8、9、10、11

房源套数：670套

开发商：成都城达置业有限公司

物业公司：龙湖物业

物业费：2.9元/㎡

楼梯户比：2梯4户、2梯6户

装修状况：精装

购房资格：五城区、天府新区、高新西、高新南

交房时间：2023年6月

项目地址：成都市天府新区万安丹石南二路455号

版块&配套

麓山上院项目地处城南麓山板块内，东侧紧靠成自泸高速，南侧距离麓山大道直线距离约600米，周边覆盖了多条城市主干道，如麓山大道、老成仁路、梓州大道等，具体地理位置如图。

“低密”、“高端”、“宜居”等属性，给了麓山板块一个非常高的起点。但是如今在大城南，论新房市场关注度，麓山板块不及周边新川、天府总部商务区等后起之秀，论二手房市场热度，也不及同时期的大源等板块。总之，麓山板块的存在感，弱了些。

公开资料显示，麓山上院项目地块是由成都天投在2014年8月14日以350万/亩的单价底价竞得，用地面积约126.3890亩，商住用地，容积率3.0，当时成交总价约4.42亿。而就中信城开后来15.17亿的收购价来看，成交单价约合1200万/亩，成交楼面价约6003元/㎡。不过，相比近期其同区域内的拿地情况，这一地价也尚处低位。

图据克而瑞四川

交通方面：

麓山上院离地铁1号线海昌站直线距离约3公里，距离地铁6号线（在建中）万安站和麓山大道站，距离这两个站有1公里。目前只有搭乘1号线到华阳站或海昌站，再转T205、T208路公交到达项目。

预计地铁6号线一二期预计年底就将通行，而贯通麓山板块的三期大概率年底也将落成，届时轨道交通会有所改善。

商业方面：

目前该项目商业配套还未完善，只有距离4公里外的麓山小镇以及刚开业的和悦广场，引进了沃尔玛山姆会员店，缓解了区域商业缺失的困境。据置业顾问介绍，项目对面的建发第五大道修好后，会引进商业，但是否有大型的商业体，暂不清楚。

新开业的山姆会员店

在建中的建发第5大道

教育方面：

在教育方面，麓山板块属于天府D区。包含了天府新区第六小学、万安小学、天府新区第三中学（含小学部）、天府新区第二小学、白沙小学，共五所公立小学，D区的教育目前很一般。

图据天府发布

医疗方面：

3公里范围内有万安镇的普济医院、万安镇卫生院、奥亚医院以及四川省省二医院，这是一家三甲综合医院，总占地170亩，床位约1500张。远一些的还规划有华西天府医院和万达国际医院等医疗机构。

总的来说，目前周边配套还比较匮乏，也充斥着安置小区和荒地，与高端、宜居的环境有点搭不上边，但后期，随着周边项目的逐渐兑现，相信情况会改善很多。

项目周边实拍

项目&规划

项目由两个地块组成，占地约126亩。左侧地块一期为高层产品，右侧地块二期为高层+纯洋房布局。在两地块中间分布着商业，整个项目除了高层、洋房、商业住宅外，还有配建幼儿园。

项目平面效果图

目前首推一期，共开1、7、8、9、10、11号楼，面积段95-139㎡三房四房，项目2梯4户、2梯6户的梯户比，整体容积率3.0。

从产品可以看出，一期定位低于二期，项目3.0的综合容积率，很明显，一期地块会高于这个数值，个人预估在3.5-4.0之间。

据封叔探底，项目的预售价大概在16000-18000元/㎡之间，包含了约4100元/㎡的精装标准。

目前，整个板块内待售的楼盘并不多。

中德麓云高层上批次推售330套房，售价12000-14500元/㎡，已经近一年没有加推。

海伦天麓今年1月拿过预售，120套房，售价13000-16000元/㎡，目前还剩一栋楼。

相比这些楼盘“挤牙膏”的开盘方式，麓山上院一批次推出670套房，直接拿出了一期一半房源，诚意十足。

对比周边二手房成交价。

麓岭汇二手房清水成交价在18500-20000元/㎡；中德麓云二手房清水成交价18000-20000元/㎡。

麓山上院对外16000-18000元/㎡的精装售价，低于周边二手房清水售价，有明显价格差。

但不要认为低价位的房源性价比最高。

因为麓山上院一楼是局部架空，所以一楼会有2-3套住房，从开发商的定价策略来看，一楼的价格肯定会远低于其它楼层房源。个人预估16000元/㎡的售价大概率是一楼房源，其它楼层中位数售价应该在17000元/㎡左右。

从居住、增值保值两方面来考虑，封叔不建议优先购买一楼的房子。

产品&户型

此次待售共五个户型，其中95㎡/104㎡/125㎡为2T6户，108㎡/139㎡为2T4户布局，户型公摊在18%左右。

话不多说，先上户型图。

样板间只有108㎡和139㎡两种，封叔也专门进去感受了一番。

108㎡套三双卫样板间实景：

这个户型比较传统，空间浪费少，客厅开间小，进深稍长，采光效果有所打折。户型紧凑，主卧、次卧都有飘窗设计。两个次卧都不足10㎡，显得有些小。

在今年9月的政策优化后，成都的装修价格顶额被限制在4200元/㎡以内，麓山上院的精装价格基本算是顶额申报，达到4100元/㎡。

基础三大件：爱迪士新风、博世地暖、日立中央空调，并且还配备智能家居系统。卫浴五金品牌来自高仪、汉斯格雅等，地砖品牌为蒙娜丽莎。

139㎡新中式风格样板间实景：

最大139㎡户型采用的是横厅设计，整个开间加上生活阳台接近9米，纯通透格局。四房的设计，除了主卧，其他三个房间比较紧凑。整体装修风格与用材没有太多亮点，但是也没有硬伤，符合这个价位应该有的水平。

目前项目样板间已经开放，感兴趣可以去现场感受下。

置业建议

麓山上院本批次推出的住宅为定位较低的刚需、刚改产品，95-139㎡的户型涵盖了大部分刚需和改善购房者的需求，价格也非常有诚意，适合刚需、刚改的置业者。

但就项目位置而言，还是比较边缘。对地段和区位要求高的置业者，尤其对于手上仅有的房票而言，可以再等待其他地段较好的项目，比如川发、恒大天府半岛、海伦天麓、佳兆业麓山壹号等。

而且据项目置业顾问透露，麓山上院预计本月中下旬取证，目前意向人数或已超千名，会不会成为万人摇号红盘，摇中几率高低，也是值得购房者多考虑的因素。

注：

1、本文旨在传达观点，交流意见，不作为指导、引导您进行相关投资、买卖的依据或风险担保。

2、除非专门标注，文本所指房屋面积均为建筑面积。

3、最终价格等信息，请以预售证为准。

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