金光华广场(探盘三大地铁直通标杆购物中心深圳罗湖商业2022升级趋势全新剧透)

近日，深圳万象城三期又释放了新动态：

华润置地方面透露，深圳万象城正在全面升级，存量改造一、二期约10万平米，新增三期4万平米，整体投资超16亿；三期计划新增110余品牌。项目整体改造完成后，将汇集超450家全球精选品牌，冲击国内购物中心头部位置，是振兴深圳罗湖、促进区域消费升级的拳头商业。

回看2021年，作为深圳商业发源地与早期购物中心代表，罗湖三大地铁直通商业均进行了不同规模的调整，实现“老区”商业焕新，重铸罗湖商业荣光。详情点击铱星云商去年踩盘链接（老区商业如何焕新？重奢、时尚与餐饮全面提档，罗湖欲“再造CBD”）

为了进一步提振罗湖商业活力，2022年，标杆性购物中心又将如何调整升级？本期铱星云商新春探盘企划将实地走访罗湖三大地铁直通购物中心，探寻商圈升级方向。

深圳万象城

国际精品长廊氛围进一步强化

经过约两年规模化调整，深圳万象城（以下简称万象城）一、二期的调整成果已经有所体现：打造国际精品长廊强化重奢定位、一站式国际美妆矩阵、升级时尚与多元生活、社交业态。系列化升级也为项目带来了显而易见的成果，据媒体报道，2021年，万象城销售额超130亿。

不过，正如上文所言，万象城的目标是“冲击国内购物中心头部位置，是振兴深圳罗湖、促进区域消费升级的拳头商业”，因此，2022年，项目的调整仍将持续。

• 进一步升级国际精品长廊

铱星云商在走访过程中发现，2021年引入或升级的大部分国际精品品牌已经开业，包括GIVENCHY、Moncler、THOM BROWNE等双层旗舰店，以及Balmain华南首店、De Beers、HUBLOT深圳首店、DELVAUX华南首店、Drise Van Noten、Emporio Armani、Stella McCartney深圳首店、Yohji Yamamoto华南首店等。

而Burberry 一层已经开业，二层还处在升级状态。

原芮欧百货区域仍有围挡未释放品牌信息，铱星云商在今年精品长廊的围挡中看到了Balenciaga与LOUS VUITTON双层围挡。Balenciaga与LOUS VUITTON的加入进一步强化了国际精品长廊氛围。

值得注意的是，两个品牌均非新进品牌，这意味着，原位于二期且拥有大范围外立展示面的LOUS VUITTON或将挪至一期国际精品长廊，而原LOUS VUITTON这一展示面极佳的位置会带来哪个新品牌？CHANNEL成为业内呼声较高的对象。

经过一年多的调整，万象城B1层形成了以国际美妆+ole超市+轻奢+轻餐茶饮的组合模式，而随着系列升级相继完成，一站式国际美妆矩阵已全面揭开面纱，聚集了DIOR、CHANNEL、GUCCI、JO Malone、TOM FORD、LANCOME、赫莲娜等20+国际一线美妆品牌。

此外，COACH、TORY BURCH、longchamp等轻奢品牌也悉数开业，ole超市亦已完成升级。

目前，项目B1层美妆区域仅有两处围挡，其中一处为CHRISTIAN LOUBOUTIN路铂廷美妆，另一围挡品牌未知。

除了上述两大重点升级方向，万象城的整体升级还在持续。例如，项目三期仍在建设中，计划新增110余品牌；而目前一期一至三层西门已经挂上项目三期导视，有业内人士推测将打造空中连廊连通三期。

此外，一期位于书城路与万象街交汇处的外立面正在进行围挡升级；B1地铁连廊的北海道网红甜品品牌Letao已移到ole超市中，该区域将引入日本手作面包店bun bun。而包括地铁连廊区域在内，项目一期及二期还有少部分围挡未释放品牌信息，调整升级仍是万象城的年度关键词。

KK MALL

阶段性升级完成，强化时尚中心定位

在2021年的规模化升级后，KK MALL的阶段性调整已基本完成。就目前现场探盘情况来看，KK MALL近期应该采取微调过渡计划。

据不完全统计，去年，项目引入了POP MART、Hollister、Manner Coffee、粤集、徐记海鲜深圳旗舰店、牛角、Lululemon罗湖首店、梵音瑜伽、怂重庆火锅厂华南购物中心首店、元气寿司、FILA、ELLASSAY、WRONG华南首店等系列品牌，并将全棉时代升级为品牌第七代全国首家最新形象店。

铱星云商现场走访发现，KK MALL场内围挡并不多，且大多未释放新品牌信息，仅用作商场理念宣传或品牌广告宣传。可以通过现场直观了解到的新进品牌为姜虎东白丁烤肉，预计3月开业。

目前，项目1、2、3层业态以时尚零售为主，4层为饮社交和生活配套，负一层为轻餐与年轻潮流生活方式以及blt超市。

通过项目近两年的调整升级可以看出，KK MALL正通过其时尚定位不断满足城市多元的客群需求。一方面，不断强化时尚氛围，加入年轻潮流生活方式品牌，强化对年轻人的吸引力。另一方面，丰富聚会型、商务型餐饮强化社交属性，满足周边家庭及白领需求。

金光华广场

不断丰富多元属性

作为深圳第一批与地铁直连的国际购物中心，金光华广场不断发力时尚、轻奢零售及餐饮，打造多元化的购物休闲目的地。自近年的大规模升级后，项目硬件及品牌都有了更为品质的提档。2021年，项目全年销售额为21.8亿，全年客流约2480万。

其中，销售业绩较为突出的品牌包括太二、Victoria's Secret、Emporio Armani、JORYA/JORYA WEEKEND、欧亚美创、美奈小馆等。

去年，金光华广场持续微调，各业态调整占比分别为轻餐（26%）、配套（26%）、餐饮（21%）、服装（21%）、皮具（5%）。具体到品牌，相继引入了小米、阿嬷手作、埃沃定制、暇步士、Aquascutum、丘大叔、蔻蔻椰、虎头局等。

今年调整计划方面，目前金光华广场场内并未有任何围挡。项目今年或将根据项目实际运营情况考虑微调，不断丰富多元化定位。

商业观察

通过上述三大购物中心的调整变化可以看出，尽管总被网友吐槽“老旧”，但罗湖商业活力依然强劲。

一方面，稳坐深圳TOP1地位的万象城仍在求变，不断强化自身国际精品矩阵的同时，还通过多元化业态调整，进一步提升项目的客群虹吸力。而KK MALL与金光华广场则通过差异化定位持续深耕，共同丰富区域商业活力。

当然，罗湖的商业远不止上述三座购物中心，还有茂业百货、太阳百货、天虹商场等相对传统的百货与新城市广场、喜荟城、茂业奥特莱斯、华润1234space等传统或区域型购物中心，以及2021年末开业的宝能中心环球汇等，共同满足消费者的多元化需求。

而接下来，还有系列全新购物中心排队入场。据不完全统计，2022年，罗湖区有多座购物中心计划开业：

• 深圳首座天河城

体量约12万m²，规划打造1.4万㎡啤酒艺术公园与购物中心组成“shopping mall+工业遗存”商业综合体，同时也是深圳首个“全生态、沉浸体网红打卡核聚地”，计划2022年暑期开业。

约8万㎡的一站式全球食材采购中心、乐食悦居的品质生活体验与消费目的地，规划食材市场、美食体验、生活方式三大主题，是华润首个市集型购物中心，同时也是深圳首个沉浸市集Mall，预计于2022年下半年入市。

此外，根据目前已知规划，华润湖贝城市更新项目、京基蔡屋围城市更新项目、京基水贝项目、益田木头龙城市更新项目等系列城市更新项目还将释放一定商业体量。其中，华润湖贝城市更新项目还规划打造罗湖商业新地标，进一步强化罗湖的商业竞争力。

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