海棠湾保利栖棠(安居型商品住房建设的“海南样本”)

“限房价，竞地价”的土地出让方式、装配式建筑在项目中的充分运用、实行现房销售制度，海南创新提出发展安居型商品住房，是当地未来较长一段时间解决人居问题的一种市场供给形态。

中房报记者 陈标志 海南报道

从三亚市政府往西45公里、约一个小时车程，便是万科崖州安居房项目。这处毗邻崖州区政府的安居房项目工地，正在热火朝天建设中。

12月11日下午，中国房地产报记者在走访该项目时见到，大型挖掘机及装载车辆正在现场有序地施工，地下室挖土工程快接近尾声。此时距离11月11日项目正式开工，仅仅过去了一个月时间。

“这是三亚市第一个开工建设的安居房项目，计划总投资8.8亿元。”作为项目建设方，海南万科企业管理有限公司副总经理林旺告诉记者，预计在2022年上半年，该项目8栋楼、共计922套安居房将完工交付使用。

此前，海南提出在海口、三亚、儋州、五指山、定安和陵水6个市县开展安居型商品住房建设试点，至2020年12月20日，海南省已完成14宗937.52亩安居型商品房住房用地出让工作，其中10个项目已开工建设，共计将建成9756套住房。这距离2020年4月底海南省政府办公厅印发《关于开展安居型商品住房建设试点工作的指导意见》等文件，仅过去8个月时间。

中国房地产报记者通过实地走访海口、三亚、陵水等多个市县，也见证了海南安居型商品住房建设的“海南速度”。无论是在海南北部省会城市海口市，还是在南部的三亚市，或在海南中部的五指山市、东部的陵水县、西部的儋州市，安居型商品房项目的建设已经成为各地重要民生工程之一。“装配式”“现房销售”等关键词又成为安居型商品住房（以下简称“安居房”）的“海南样本”。

“创新提出发展安居型商品住房，开展安居型商品住房建设试点”是海南省委、省政府明确提出“建立健全海南省住房保障和供应体系”中的重要内容之一。这一住房保障和供应体系包括发展公共租赁住房、安居型商品住房、市场化商品住房、市场化租赁住房四类住房，满足本省居民和引进人才住房基本性需求和改善性需求，以及省外居民租赁住房需求，以实现住有所居。

实地探访海南安居房项目

万科崖州安居房项目和三亚保利·栖棠项目，是三亚市目前已经开工建设的两个安居房项目。

在崖州区，一座总规划面积69.3平方公里的科技新城——三亚崖州湾科技城正在这里迅速崛起；在海棠区，被定位为“国家海岸”的海棠湾是免税购物、休闲度假的天堂。上述两个分别位于崖州区、海棠区的安居房项目建成后，将提供3450套安居房。

三亚保利·栖棠项目负责人王东雁告诉记者，该项目是三亚市目前最大安居房项目，项目用地面积为131余亩，总投资25.6亿元，将建设2510余套安居房。

事实上，自2020年4月底以来，三亚市已启动安居房项目11个，计划建设安居房16366套。截至目前，该市已分别在崖州区、海棠区、吉阳区、天涯区完成了6个安居房项目共7宗用地挂牌出让工作。

不仅在海南南部三亚，在北部省会海口，安居房项目也同样如火如荼开工建设。

2020年12月16日，位于海口市秀英区长潭街的长秀仕家安居房项目开工。该项目占地45.77亩、总建筑面积13.6万平方米，计划投资超12亿元。项目建成后，将提供1020套安居房。

在海口市南海大道附近的药谷一路的药谷北项目，这个由最初“药谷人才房”项目转为安居房项目，数栋高楼的主体结构已经完工，目前正处于后续装修施工。该项目建成完工后，将为海口提供1490余套安房。

截至目前，海口市已开工建设长秀、药谷北、美安福邻中心、下洋瓦灶等4块安居型商品住房用地，土地面积共计140.99亩，共计建设安居型商品住房3360余套，2022年将陆续交付使用。

海口市住房保障管理中心主任王贺清告诉中国房地产报记者，海口市2020年完成土地挂牌出让的安居房项目已全部开工建设，预计至2022年底，海口将建设安居房18000套供应市场。

在海南东部陵水县、西部的儋州市，以及中部的五指山市等地，均推出安居房项目。来自海南省住房和城乡建设厅的数据，截至2020年12月20日，海南全省已完成14宗共937.52亩安居房项目用地出让工作，已有10个项目开工，共计9756套。其中，6个试点市县开工8150套，其他非试点市县开工1606套。

一项重大民生工程

“我们把（陵水县城）主城区最好的地段拿出来做安居房项目，这个地段的配套周边有学校和商业，到主城区也就10分钟车程，配套是成熟的。”在陵水黎族自治县副县长黄聪看来，安居房项目就是要建成高品质的民生项目，地理位置优越、周边配套成熟、建筑质量过硬，以及建筑风格考究的宜居社区。

在谈及该县文黎安居房项目时，黄聪向中国房地产报记者举了一个例子，该项目最初的设计是没有地下车库，但从长远考虑最后增加了小区地下车库，“仅地下车库这一项，就多增加了4亿元建设成本。”

不仅是陵水，海南各地对安居房项目选址均是通过综合的考量，包括地理位置、周边配套等。海南省住建厅相关人士告诉中国房地产报记者，在海南，安居房项目是作为政府的一项重大民生工程来落实的。

根据2020年4月28日海南省政府办公厅印发的《关于开展安居型商品住房建设试点工作的指导意见》，安居房项目应选址在城区内交通便捷、生活便利和配套设施完善区域，并综合考虑“职住结合”等因素。安居型商品住房套型建筑面积原则上不超过100平方米，并实行全装修和采取装配式建筑方式建造。

同时，安居房项目要配套建设教育、医疗卫生、商业服务、文化体育等公共服务设施和水、电、路、气、光等“五网”基础设施。配套的基础设施和公共服务设施要与主体工程同步规划、同步建设、同步验收、同步交付使用。

更引发外界关注的是，新出让土地建设的安居型商品住房实行现房销售制度。事实上，包括安居房项目在内，在2020年3月8日后通过出让取得的土地建设商品住宅，均实行现房销售制度。为此，海南也成为全国首个现房销售的省份。

价格远低于普通商品房

早在2002年4月28日，海南省以政府文件形式，对安居房项目做了明确定义：限定销售对象、销售价格、套型面积和转让条件，采取政府主导、市场化运作方式建设，面向符合条件的居民家庭销售的具有政策保障性质的商品住房。

安居房销售对象为符合条件的当地居民和引进人才，以及基层教师及医务人员。安居型商品住房的销售均价，原则上按本市县城镇居民家庭房价收入比不超过10倍确定，或不超过本市县上年度商品住房销售均价的60%。

以三亚为例，安居房在上述销售均价计算标准基础上，同时考虑项目区位、容积率等因素，销售均价还可以下调10%；情况特殊项目，销售均价采取“一地一价一议”原则予以确定。

“在崖州安居房项目周边，普通商品房均价超过20000元/平方米，但这个安居房项目销售均价定为9500元/平方米。”海南万科企业管理有限公司副总经理林旺告诉记者，安居房价格远低于市场普通商品房价格。

至于其中原因，林旺认为，由于是政府保障性质项目，一方面是拿地成本相对较低，另一方面取决于企业采用新的建造工艺和管理体系，比如万科的“5+2体系”标准，采用铝模、全混凝土外墙、装配式内墙等进行全方位穿插施工，以及装配式建造等方式实现工期提速，节约了时间成本。

中国房地产报记者了解到，海南“安居型商品住房”名词对外公开提及，是在2020年3月初。3月7日，海南省委办公厅、省政府办公厅印发《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，明确提出建立健全海南省住房保障和供应体系，发展公共租赁住房、安居型商品住房、市场化商品住房、市场化租赁住房四类住房，满足本省居民和引进人才住房基本性需求和改善性需求，以及省外居民租赁住房需求。

2020年4月28日，海南省政府办公厅印发《关于开展安居型商品住房建设试点工作的指导意见》。这也是海南推进安居房项目建设的开始。装配式建筑在安居房项目中的充分运用，实行现房销售制度，安居房作为海南省住房保障和供应体系的形式之一，被赋予更深刻的民生内涵。

大房企“握手”安居房项目

在政策措施的有力保障和政府部门的大力推动下，海南安居房项目也吸引了大批有实力房企积极参与。如万科、保利、北辰等知名房企，以至于在安居房项目在以“限房价、竞地价”方式出让土地时，各大房企举牌争夺显得格外激烈。

在海南房地产市场发生深刻变化的新形势下，当地房企谋求转型和调整发展战略，与安居房项目“握手”便是一种尝试。

海南万科企业管理有限公司总经理张华告诉记者，他们从2020年9月20日竞拍到崖州安居房项目地块，到11月11日正式开工，整个过程没有超过50天。项目从拿地到开工之所以如此顺利，一方面得益于前期的准备工作充分，更重要的是当地政府部门对安居房项目开辟了“绿色通道”，采取“以函代证”方式办理了相关施工许可。

三亚市住房保障管理中心副主任郑毅亦向记者表示，安居房项目在拿地上比普通商品房项目拿地要快一年左右，包括项目选址、拆迁（安居型商品房尽量避免拆迁）、规划报建等流程上，尽量简化审批程序，施行“企业承诺制”，规定政府部门的审批期限，所以安居房项目推进速度较快。

“有序实施引进人才住房保障，积极创造良好的人才居住环境，推动实现全省人民住有所居。”海南省住房和城乡建设厅厅长霍巨燃表示，海南创新提出发展安居型商品住房，是海南未来较长一段时间解决人居问题的一种供给形态。

他表示，下一步海南在安居房项目有序推进过程中，继续压实市县主体责任，要求各市县加强组织领导，通过联席会议等机制统筹协调，加快推进各项工作；指导各市县根据实际情况，尽快制定出台安居型商品住房有关管理办法和实施细则，及时向社会公布实施，回应社会关切。

记者了解到，海南创新提出发展安居房、开展安居房项目建设试点的当初，就引起了国内专家学者的关注。

海南大学政治与管理学院研究员夏锋曾表示，海南提出了包括安居房在内的保障性住房，它实际上满足“居者有其屋”这样一个诉求，让广大社会成员分享自由贸易港红利，是一个重要举措。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，海南推出安居房政策，实际上也是为了让符合条件的本地居民家庭及引进人才，能够以与自身收入水平相适应的价格购买一套住房；安居房制度的推出，也体现了供给侧结构性改革的导向，对于全国各地住房制度改革，尤其是住房产品的创新等有较为明显的启发意义。