文/Giacomo Tognini
在原世贸中心遗址“Ground Zero”上计划建造的六座高楼中，有四座现已开放，并且几乎已经全都出租殆尽，其中包括最引人注目的世贸中心一号大楼（One World Trade Center）。曼哈顿下城已经从最黑暗的那一天走出了很长一段路。但是，当威胁是病毒而非武装分子时，它还会继续繁荣吗?
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2001年9月11日早晨，出生于布鲁克林的房地产开发商拉里·西尔弗斯坦（Larry Silverstein） 正准备穿上衣服去世贸中心上班，这时他的妻子克拉娜（Klara）提醒他说，他和皮肤科医生在当天有约。现在，20年过去了，他认为是那一刻救了自己的命。
9月初，90岁的西尔弗斯坦在接受《福布斯》采访时表示：“如果不是克拉娜每天都关心我的健康，我今天就不会站在这里。”
就在发生恐怖袭击的六周之前，西尔弗斯坦和一群少数股东刚从纽约和新泽西港务局那里赢得了世贸双塔99年的租约，租金为32亿美元。在9/11恐怖袭击把世贸双塔被夷为平地、2,753人丧生的10天之后，这位一生都在纽约生活的人举行了记者招待会，宣布了对这一地标建筑的重建计划。他拒绝了当时的纽约市长鲁迪·朱利安尼（Rudy Giuliani）以及后来的市长迈克尔·布隆伯格（Michael Bloomberg）提出的将整个遗址变成一个纪念馆或居民区的建议。在他看来，努力将该地区恢复为一个繁荣的商业区是唯一的出路。
“9/11之后，人们就世贸中心的遗址上应该修建什么展开了激烈的辩论。这就是典型的纽约，充满了激情、喧闹和争吵，”西尔弗斯坦说，“但有一件事是明确的，那就是新的世贸中心承载的意义要比以前大得多。”
世贸中心遗址的大火持续了99天才停止燃烧，而在2003年11月第一栋新大楼——世贸中心7号楼破土动工之前，又有一年多时间过去了。20年后，经过200亿美元的公共和私人投资，曼哈顿下城终于从纽约市历史上那个最黑暗的日子走出了一条漫长的道路。
在恐怖袭击之后，在曼哈顿下城中心重建一个繁华商业区似乎是不可能的事情，但它不仅成为了现实，而且在经济上也取得了相对的成功。据福布斯估计，已完工的几栋新办公楼——包括世贸中心1号、3号、4号和7号楼——目前已签约40多家租户，总价值超过110亿美元。西尔弗斯坦、他的合伙人以及纽约港务局在这些房产上欠下了大约33亿美元的债务，它们以免税的自由债券（Liberty Bonds）的形式持有，将于2100年到期。
这远远高于2001年6月西尔弗斯坦支付的32亿美元（按今天的通货膨胀率计约为49亿美元）和灾难后他从保险赔付中获得的46亿美元。尽管如此，这与2001年以来公共和私人投资者向该项目投入的200亿美元相比还是有相当大的差距。这笔钱包括纽约港务局和联邦运输管理局在奥克罗斯交通枢纽（Oculus）上花费的40亿美元，以及在纪念广场和纪念博物馆上花费的10亿美元，另外还有30亿美元用于地下基础设施、街道、公用设施和开放空间。根据哥伦比亚商学院教授林恩·萨格林（Lynne Sagalyn）的说法（他撰写了一本关于世贸中心重建的书），随着世贸中心2号办公大楼（西尔弗斯坦仍在为它寻找主要租户）和世贸中心5号（计划将成为西尔弗斯坦和Brookfield Properties的合资企业的住宅楼）的建设进展，总成本将上升到262亿美元。一旦全部完工，它们的办公空间总面积将超过1,200万平方英尺，接近旧楼的1,300万平方英尺——但据熟悉该项目的人估计，这还需要五年时间。
新世贸中心1号大楼的最高高度为1776英尺（1776是《独立宣言》签署的年份），在2014年开业后立即成为纽约天际线的标志。亿万富翁德斯特家族（Durst）旗下的德斯特集团（Durst Organization）在2010年以1亿美元的价格从港务局手中买下了该项目10%的股份，港务局拥有其余股份；西尔弗斯坦则在2006年的一项交易中放弃了该塔的开发权，为其余的开发项目争取了公共债务融资。虽然一开始颇有争议，但现在这座大楼的租赁率已经达到了90%，租户的8,000多名员工也已经入驻，租户包括出版巨头康泰纳仕集团（Condé Nast）和信用评级机构穆迪。
“有些人认为我们不应该建造这些新楼，认为这里应该成为9/11事件中遇难者的纪念馆，还有些人认为[它]是一个愚蠢的项目,”德斯特集团的公共事务副总裁乔丹·巴罗维茨（Jordan Barowitz）说，他为组建了这些新楼的项目也出了一份力。“看到这个地方再次成为城市的一部分，真的很令人高兴。在过去20年里，将市中心重建为创意办公区一直是纽约这座城市取得成功的内在原因。”
除了世贸中心1号大楼外，在2003年首次设计的五座大楼中，另外三座——3号、4号和7号楼——也已开放并几乎全部租出，租户包括Spotify、优步（Uber）以及酩悦轩尼诗（Moët Hennessy）和晨星（Morningstar）。西尔弗斯坦的地产公司拥有7号楼的全部股权，并在3号楼和4号楼拥有大量股份，后者的股东还包括美国最富有的房地产家族高曼家族在内的少数投资者。
如今，曼哈顿下城已经不仅仅是一个办公区域：自2014年9/11纪念博物馆（9/11 Memorial Museum）开放以来，已有近1,800万人参观了该馆。由西班牙建筑师圣地亚哥·卡拉特拉瓦（Santiago calatrava）设计的奥克罗斯购物中心和交通枢纽也于2016年在9/11恐怖袭击15周年之际开放。它采用了从阿尔卑斯山脉开采的3,000吨进口意大利大理石，其骨架结构与附近高耸的玻璃镶板摩天大楼，以及隔壁世贸中心3号楼的墙壁和地板上铺设的来自津巴布韦和撒丁岛的花岗岩板形成了鲜明的对比。在新冠肺炎疫情给上班通勤踩下刹车之前，每天至少有25万人会经过这座车站——是9/11之前往返世贸中心原大楼通勤的7万人的三倍多。
“最终，我们的愿景是创造一个更好的纽约，”西尔弗斯坦说。“这一愿景现在已成为现实。今天，新的世贸中心已经成为一个有着永恒建筑风格、充满活力的公共空间。”
第一个在曼哈顿南端建造世界贸易中心的提议是在1946年提出的，当时二战刚刚结束一年。当纽约州立法机构成立世界贸易公司（World Trade Corporation）以探索世贸中心的建设时，时任美国总统还是杜鲁门（Harry Truman）；后来，又过了12年的时间，直到1958年，纽约市才又聘请了一家建筑公司为新建筑群制定计划。大通银行（Chase Bank）的总裁、洛克菲勒家族的后代大卫·洛克菲勒（David Rockefeller）也在那一年成立了曼哈顿下城协会（Downtown Lower Manhattan Association），以指导他对重建曼哈顿下城的计划。
1960年，曼哈顿下城协会提出了一项在东河边建设500万平方英尺的办公区的计划，建设成本为2.5亿美元（按照2021年的美元价值计为23亿美元）。到1962年，当港务局将拟议的开发项目转移到西街、教堂街、自由街和维西街接壤的最终地点时，其预估的价格已经增长到了2.8亿——约等于今天的25亿美元。这个数字是如此庞大，以至于被选中设计这些大楼的建筑师山崎实（Minoru Yamasaki）第一次看到这个数字时以为是写错了。
从1966年开始，13个街区的低层建筑被陆续拆除，以便为即将兴建的世贸中心让路；1968年，世贸中心北塔破土动工。当这两座塔楼最终于1973年完工时——它击败了同城的竞争对手帝国大厦，成为当时世界上最高的建筑——这个笨重的钢结构建筑的建设成本已飙升至9亿美元，按今天的通货膨胀率计算为55亿美元。
起初，人们认为洛克菲勒和他的兄弟、时任纽约州州长的共和党人纳尔逊（Nelson）是出于虚荣心而推动了这一工程，但当世贸双塔最终建成以后，它们成为了这座城市天际线上最受人喜爱的一部分。据估计，世贸双塔曾出现在1,000多部电影中，包括《金刚》、《小鬼当家2》和1978年上映的第一部超人电影。
在恐袭发生时，世贸中心的租户反映了纽约作为世界金融之都的地位：美国银行（Bank of America）和金融服务公司Cantor Fitzgerald在世贸中心北塔设有办公室；纽约证券交易所（New York Stock Exchange）和摩根士丹利（Morgan Stanley）都在南塔拥有办公空间；瑞士信贷第一波士顿银行（Credit Suisse First Boston）、所罗门美邦公司（Salomon Smith Barney）、美国商务部和美国运通公司（American Express）则分别在世贸中心5、6、7号楼，虽然这些楼群都在9/11事件中被毁。
今天，重建的世贸中心反映了2001年以来纽约经济的变化。过去20年里，昔日双塔的一些租户要么不复存在，要么变得无足轻重——例如在2008年金融危机中破产的雷曼兄弟（Lehman Brothers），以及眼睁睁看着自己的机器随着互联网的崛起而失宠的办公设备公司施乐（Xerox）。在新大楼中占据一席之地的是更多的跨国公司和本土初创企业，例如婚礼策划服务公司Zola、床垫公司Casper、烈酒巨头Diageo和流媒体服务公司DAZN，不一而足。
“如今（曼哈顿下城）的经济更加多元化，居住在那里的居民数量几乎是9/11之前的两倍，”哥伦比亚商学院的萨格林教授表示。“这些趋势在9/11之前就已经存在。联邦资金以及地方、城市和州对曼哈顿下城的投入确实加速了这些趋势。”
现在，悬在曼哈顿下城上空最大的问号变成了新冠肺炎疫情。自2020年3月新冠病毒首次席卷纽约，夺去了近34,000名纽约人的生命，并将数百万通勤者限制在家中以来，该地区的经济一直没有恢复到疫情前的正常水平。对世贸中心大楼里巨大（且昂贵）办公空间来说，这无疑意味着麻烦：据报道，去年11月，优步（Uber）提出转租其在世贸中心3号大楼25%的办公空间。康泰纳仕集团的所有者Advance Publications出版公司在今年8月向德斯特集团和纽约港务局支付了约1,000万美元的拖欠租金；几个月前，该公司从今年1月开始拖欠租金，因为有传言称主要租户计划提前撤离，并终止租约（租约将持续到2039年）。
不过，开发商们相信，复苏仍在进行当中：据德斯特集团的巴罗维茨透露，由于最近签署了一系列租约，世贸中心1号大楼的入住率预计将达到93%。他表示：“市场将追求高质量（的办公场地），就像市场低迷时经常发生的那样。”他强调了世贸中心大楼与中城老旧写字楼相比的优势。“不仅因为景观和威望，还因为从效率、生产力和健康的角度来看，这里的办公空间的质量也很高。”
对西尔弗斯坦和德斯特家族来说，世贸中心重建的成功证明，看衰纽约从来都不是一个好主意。
“这个城市总是会恢复过来，恢复得比以往任何时候都更强。” 西尔弗斯坦说。
