【概述】别墅是指在郊区或风景区建造的供休养用的园林住宅，一般拥有私家车库、花园、草坪、院落等。随着社会经济的发展和城市快速交通系统的改善，人们对居住需求也不断升级，低密度高端住宅受到更多的青睐。别墅作为低密度住宅的典型代表，成为身份和地位的象征，越来越受到成功人士的追捧。本文回溯南京别墅市场发展的历史轨迹，按照市场前身（建国后——改革开放前）、萌芽期（改革开放——二十世纪九十年代末）、成长期（2000——2002年）、快速发展期（2003——2006年）和震荡发展期（2007——2021年）五个发展阶段，对每个阶段南京市别墅版块的分布情况和代表性楼盘进行了描述分析，让您对南京别墅市场的前世今生有个全盘的了解。
“别墅”这个词语是舶来品，包含了国外两种物业类型：HOUSE（房子、住宅）和VILLA（庄园、城堡）；别墅发展到今天，其外延和内涵也发生了一定的变化，比如别墅的拥有者从少数权贵到大量中产阶级，从临时休养的第二居所到生活起居的第一居所，等等……追溯到古代，古书中提及的“囿”“苑”等建筑物是中国别墅的雏形。中国近代出现的别墅项目多以传统民居为主，不仅体现了中国的传统文化，还体现了强烈的地域特色。在鸦片战争前后殖民文化带来的欧美原版别墅建筑的植入，以及民国时期西式与中式、古典与现代相融合的建筑风格，逐渐成为上流阶层住宅形式的主流。建国后，随着改革开放的进行，欧美现代生活方式受到国人的追求，别墅产品深受北美的建筑风格影响，中国进入别墅舶来风情时代。随着经济文化的发展，物质经济的高度发达，高端阶层在享受物质富足的同时，意识到精神层面的匮乏，一股传统文化的回归浪潮随之汹涌而来，由此带动了新中式别墅建筑风格的回归。如今随着人们审美认知的改变，中国别墅不再是某种别墅风格的简单复制，而是演变成因地制宜的创作，变成真正意义的中国别墅。南京作为江苏省省会城市、改革开放的排头兵，自改革开放以来经济发展水平显著提升，城乡面貌发生巨大变化，而别墅市场的发展变化也深刻反映了房地产市场经济发展历程。
一、南京别墅市场的前身。
主要是指建国后至改革开放以前这段时期。这个时期房地产市场尚未形成，别墅主要是民国时期的遗留产物，其来源主要包括三个方面：一是国民党时期高级官员的府邸，如蒋介石和宋美龄的美龄宫，李宗仁、于右任、周佛海、宋子文等官员的故居，一般距离政府部门较近，相对集中在中山路、西康路、鼓楼、梅园和北京东路等附近；二是颐和路的公使馆区，有200多座民国政府要员、外国公使的宅第公馆，这里是中国拥有民国公馆最多的地区，也是南京民国建筑特色景点之一、南京重要近代建筑群，被誉为“民国建筑博物馆”；三是散落于南京城各处文化名人的故居，如徐悲鸿、傅抱石、杨廷宝、拉贝等人在南京的住所。别墅风格多为欧式风格，独立使用性强，一般有较宽敞的庭院和客厅。
图1：颐和路民国建筑群
由于这一时期经历了消灭私有制建立公有制、对资本主义私有制进行社会主义改造、十年浩劫和计划经济等多个阶段，尚没有形成真正意义上的别墅市场。这些别墅要么成为机关单位的办公用房，要么被改造成为招待所、幼儿园等用途，要么被作为公租房，一套别墅由多户人家租住，基本没有市场交易。
二、南京别墅市场萌芽期。
二十世纪九十年代初，随着改革开放的深入，作为长江三角洲重要城市的南京已经有大量跨国企业入驻，港商、台商来南京投资兴办企业，私营企业也开始发展壮大。彼时，外资企业管理人员、港澳台同胞、海外侨胞、先行富裕的私营企业主对高端居住条件有了一定需求。在这种背景下，别墅的市场开发开始在南京萌芽。在这个阶段，南京的别墅主要分布在自然资源较好、离主城区较近、交通便利的位置，占尽地理优势，属概念中的高尚住宅区，主要包含以下片区：一是汤山风景区，代表楼盘有养龙山庄、碧水华庭。汤山风景区不仅环境优美，而且还有中国四大名泉之一的汤泉湖，温泉成为此处独有的资源，民国初年就有大批达官贵人在此建造温泉别墅，特别是位于汤山镇温泉路3号的蒋介石汤山温泉别墅，更为此地增添了不少人文气息。养龙山庄是南京最早商业开发的别墅，面对千亩汤泉湖依山而筑，错落有致，并把闻名中外的汤山温泉引入每家每户；另外，沪宁高速公路穿越而过，通勤南京主城也十分便利，得到了外籍人士的垂青。 二是以紫金山为中心的紫金山麓片区，代表楼盘有帝豪花园、东方花园。紫金山风景优美，环境幽静，绿树葱郁，历来是居住首善之地，比如位于紫金山景区内小红山上的美龄宫，有“远东第一别墅”的美誉，是宋美龄和蒋介石的行宫。片区内的帝豪花园是这个时期开发的顶级别墅，共100幢风格各异、15种套型、建筑面积190㎡-500㎡不等的欧式建筑，以独幢为主，少量双拼，部分为装配式轻型木结构，并有一幢三层约4200平方米会所，点缀于紫金山西北山麓间，绿化面积更是达到了80%，与整个中山陵风景区浑然天成。帝豪花园在1996年项目首开时，双拼别墅700-800美元/平米、独栋别墅1000美元/平米的价格震惊了南京楼市，吸引了一批富豪和外籍人士，也就此确立了紫金山别墅版块在南京别墅版图之中不可撼动的地位。
图2：紫金山帝豪花园别墅鸟瞰
三是以月牙湖为中心的月牙湖片区，代表楼盘有月牙湖花园、金陵御庭园、明湖山庄等，但别墅开发供应体量均较小。月牙湖不仅风景优美，而且紧临明城墙、钟山景区，距沪宁高速公路出入口五分钟车程，属于主城区的绝版地块。此片区的楼盘月牙湖花园项目别墅与公寓一起开发，但别墅均为独幢设计，占据了沿湖一线的绝佳位置，每一幢别墅都可以一览无余地欣赏月牙湖美景。再加之月牙湖相比紫金山版块有更大体量的高端住宅和公寓，就此成为南京人心中公认的第一代富人区。
图3：月牙湖风光
四是临玄武湖片区，楼盘有金陵御花园、盛世华庭。作为南京的另一个象征，位于市中心的玄武湖是南京人心目中的又一处“圣地”。该片区的金陵御花园不仅面临玄武湖、背靠九华山，更有庄严厚重的南京明城墙和壮阔的紫金山，同时周边还有玄武湖公园、白马公园、情侣园等景区，山、水、城、林、园融为一体，被视为南京主城区的绝版别墅。盛世华庭楼盘开发时则是被定位“商务使馆区”，依托玄武湖，左拥南京国际展览中心、右抱太阳宫广场、背靠情侣园，出口即为龙蟠路，交通便利，在当时也属于高级住宅区。
图4：金陵御花园鸟瞰
五是以百家湖为中心的百家湖花园、岚岛别墅、湖滨世纪花园，主要景观就是百家湖的优美环境。百家湖水面面积约为2500亩，是江宁区第一大湖，也是南京市区内仅次于玄武湖的第二大湖。百家湖别墅群位于湖南侧的百家湖商业中心和北侧胜太路商业街中间，是南京市区少有的商服繁华程度高的别墅区，各种生活配套设施齐全，受到了部分高端客户的欢迎。
图5：百家湖鸟瞰
此外，在江宁的东山镇、岔路口、麒麟镇零落分布着武夷花园、碧水湾、锦绣花园等少数几个早期别墅楼盘。
回顾这一时期的别墅，囿于时代的居住理念、设计水平、建筑材料和施工技术，除了帝豪花园等个别楼盘外均存在一定问题：1、建筑设计普遍比较单调、保守，内部功能设计也不完善，个别楼盘甚至没有独立车库；2、景观规划在品质上与现在的别墅产品差距较大，建筑容积率偏高，私家花园较小甚至没有配备私家花园；3、楼盘自身配套不完善，没有内部会所、娱乐健身等设施。从市场交易方面来看，由于客户群体为少数高端富裕阶层和外籍人士，别墅楼盘体量较小（如金陵御花园只有二十余幢，月牙湖片区可售别墅房源共计也仅六十余套），同时商品房市场处于起步阶段，故别墅在市场上的交易并不活跃。
三、南京别墅市场成长期。
随着市场经济发展和住宅的商品化、南京中产阶层大幅度增长，经济型别墅的增长需求量带来了别墅市场的第二次大发展。2000-2002年随着南京市政府加大对江宁的开发力度和仙林大学城管委会的成立，将军山、韩府山、翠屏山“三山”版块别墅群纷纷亮相，亚东版块也有较大的开发量，别墅房地产开发如火如荼。一是江宁区三山版块，代表楼盘有瑞景文华、山水华门、翠屏山庄、运盛美之国、玛斯兰德、复地朗香等。该版块北依秦淮新河，南拥牛首山，前后曲水环绕，背靠苍翠的将军山、韩府山、翠屏山，通过三条快速大流量通道与主城区相连。区域周边景观资源丰富，除了三座绵延的山脉、原生态山体森林稀缺自然风景之外，还有散落在三山中的多个珍珠般的小型水库和溪流，有山有水是这个版块最大的优势，符合现代人的追求和生活理想。2001年，瑞景文华破土动工，紧接着山水华门、玛斯兰德、运盛美之国、复地朗香等别墅群应时而生，同时配套建设发展迅速，因此成为南京房地产开发最为成熟的、景观生活第一居所区，是彼时南京最耀眼的别墅版块。
图6：江宁三山别墅版块分布图
二是亚东版块。该地区以金陵家天下、沁兰雅筑、听泉山庄、仙鹤山庄等为代表。仙林大学城的兴起和大学城管委会的成立使该地声名鹊起，大批高素质居住人群聚集，城市规划也向着这一片区发展。该片区有宁镇公路直达新庄立交和当时即将通车的玄武湖隧道，交通也是近郊最方便的。所以仙林版块虽然没有大片的山水资源，然而其便利的交通、良好的人文环境、清新的郊区风光，以及政府打造的“大学城、生态城、生活城三城合一”的概念吸引了不少别墅开发商进驻。亚东建设出品的金陵家天下，第一次采用框架结构，别墅的立面有21种之多的选择；沁兰雅筑景观追求人与自然、人与建筑、人与艺术的和谐统一，并在总体上达到住宅的建筑美与景观的自然美相协调、相糅合。因为产品细作考量，成为当年南京别墅畅销明星，郊区别墅的售价从“两千元时代”跨入“五千元时代”，大大刺激了南京别墅市场，开发商纷纷投入到别墅的开发中去。
图7：仙林版块早期别墅分布图
上述两个版块的别墅开发在此期间得到长足发展，然而百家湖版块由于可开发别墅用地体量较小，在开发了佳湖绿岛、印象威尼斯、文化名园等楼盘后已基本饱和；而被看好的汤山版块则由于人为地在开发过程中因为一些不负责任的开发商滥用温泉虚假宣传、野蛮开发，导致版块口碑不佳，同时由于部分客户群体认为交通不便且沪宁高速出口收费站的存在，汤山版块别墅市场日渐沉寂。
回顾这一时期的各别墅楼盘，多为相对低档的经济型别墅，产品品质一般，主要特点有以下几点：1、选址基本均位于传统概念中的郊区，环境卖点较为突出；2、主打卖价为低价格，与第一时期的别墅相比，平民色彩较为浓郁，相当一部分别墅楼盘的价格低于市中心公寓的价格，消费人群也开始由最初的外资企业经理、私营企业主向金融业、IT业、商贸业及文体界的杰出人士和退休老干部集中，由原先的“金字塔型”开始向“橄榄型”转变，这种消费结构已接近欧美发达国家的消费模式；3、别墅的体量开始增大，产品同质化较严重，市场竞争十分激烈，类似江宁开发区中式合院风格的中国人家别墅楼盘凤毛麟角；4、规划设计起点较低，部分楼盘别墅与洋房、公寓混在一起，产品设计存在一定问题，产品外观也相对缺乏高贵感。
四、南京别墅市场快速发展期。
别墅市场的供需两旺引发了开发商对别墅项目的圈地运动：2002年底江苏阳光置业取得聚宝山地块64万平方米的土地使用权；2003年3月万泰大手笔拿下玄武区上下五旗地块3671亩别墅和高尔夫球场用地，建成了南京顶级别墅——钟山国际高尔夫；2003年6月南京下关宝善地块以18亿底价被福建世茂集团取得、北京锋尚房地产开发有限公司拿下下关小桃园地块、南京仙林房地产开发有限公司竞拍栖霞区仙林大学城仙林大道南侧B地块、景山置业拿下江宁方山东侧两宗合计51万平方别墅用地……南京别墅市场进入了快速发展期。由于低密度别墅用地占用大量不可复制、不可再生的自然资源，大批量的土地出让引起了许多专家、学者、环保人士的反对。2003年2月国土资源部发出紧急通知，要求各省市地区一律停止别墅用地供应。此禁令一出，反成别墅市场一大利好消息，别墅瞬间成为了稀缺物业，别墅市场也因此保持了持续火热的销售势头。2004年，全市别墅供应量约为2500套，销售率为90％；2005年5月—11月，别墅上市的总套数近1600套，销售率约72％，全年的销售率大约在75％。2006年5月31日，国土资源部发布通知，一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理（指独栋别墅），同时明确联排、双拼以及town-house等低密度住宅不属于别墅范围，而被划入高档住宅范围。独栋别墅稀缺，双拼、联排等“经济型”别墅涌入市场，并迅速被市场所认可。
城中别墅版块
为了迎接十运会的召开，2002年南京开展了为期四年的老城环境综合整治工程，拆除了一批城中村、棚户区和违法建筑，腾出了一批优质地块，打造了一批环境景观提升工程项目，为城中别墅的开发建设提供了条件。位于小桃园的锋尚国际公寓、花神湖畔的仁恒玉兰山庄、环紫金山的钟山国际高尔夫别墅、阳光聚宝山庄、天泓山庄、钟山美庐等等都是这一时期环境综合整治完成后开发建设的成果。仙林版块则上市了香溪月圆、依云溪谷、山水风华、汇杰文庭、尚东花园等一批别墅。另外，市中心的民国老别墅以其优良的区位、成熟的配套、稀缺的供给和较高的历史人文价值，得到了投资者的青睐，市场交易相比以往活跃了很多。城中别墅版块代表楼盘——钟山国际高尔夫别墅项目坐落于南京市东部紫金山脚下，是南京市唯一在市区内的高尔夫球场别墅项目，占地面积达3671亩，是顶级的体育休闲运动与高端别墅相结合的项目。项目包括2座国际级赛事标准级18洞72杆高尔夫球场，以及与之配套的超五星级大酒店、铂金级高尔夫会所等综合娱乐项目。邻近酒店和会所，更方便休闲娱乐；靠近环陵路景观大道，交通方便，生态宜人。外立面色调厚重大方，与酒店及会所遥相呼应，最大程度实现别墅风格与地形、地貌的完美结合。景观方面则保持完整的地形、水文、植被的原貌，造就了树影婆娑、花香鸟语、丘陵起伏的独特景观。偌大的景区内只有少量独栋别墅，点缀于山水之间，私密性不言而喻。2011年以其优越的地理位置和自然环境，超五星级的社区配套、国际化设计管理团队背景，“皇家园林高尔夫、紫金龙脉别墅群”的顶级项目定位获得业界认可，荣登亚洲顶级豪宅榜第二。
图8：钟山国际高尔夫别墅
三山别墅版块
这一时期江宁三山别墅版块开发已经成势，周边配套更为成熟，形成了比较纯粹的别墅居住区，并以良好的区位、交通、成熟的配套等，在市民中获得了广泛的认同；但从别墅产品的特点和增值角度来看，三山版块早期的别墅略显粗糙，虽然价格随着市场的发展有所上涨，但大部分别墅仍不符合高端别墅的标准。另外，在百家湖和三山版块中间的高湖、九龙湖也开发了诸如颐和美地、爱涛漪水园、江南文枢苑、康桥水岸等别墅，将两个版块连接起来。这期间主要代表楼盘有玛斯兰德、帝景天成、山水华门、复地朗香等。三山别墅版块代表楼盘——玛斯兰德是由金陵饭店集团麾下的南京金陵置业发展有限公司秉承“建筑品位生活”的人文理念开发的高品位纯别墅项目，位于南京翠屏山风景区内。楼盘总占地面积700余亩，规划建设520余幢双拼及独栋别墅。总建筑面积为25.86万平方米，容积率为0.39，绿化率为60%。玛斯兰德的建筑风格有地中海式、塔什堪那式、西班牙式、美国草原式、法国乡村式，充分体现了社区的多样化和包容性。主环路外围部分主要由风格各异的双拼别墅构成，间以少量院落式小独栋别墅，充分表达均衡和丰富；山脚下绵延到半山坡上的是豪华山体别墅；主环路以内被山上蜿蜒而下的溪流自然分割成5个花冠状的半岛街区，花冠的内核由若干个4个1组的院落式小独栋组成；花冠外围溪流沿岸是一些豪华型独立别墅，围绕主题公园及中心会所，坐镇社区的核心位置。
方山别墅版块
随着三山版块别墅开发趋于饱和，开发商把目光投向了江宁城区南部的方山片区。片区内有方山AAA级景区、国家级地质公园、上秦淮湿地公园以及大学城公园，秦淮河流经此地汇入长江；树木森森，植被繁茂，自然生态环境优美，宜居性较强。这里有被评为“金陵四十八景”之一的定林寺，名胜古迹众多，自古以来就人文气息浓厚；北距南京市中心新街口18公里，南京火车南站11公里，南距禄口国际机场18公里，地理位置优越，交通发达，在古代便是南北往来的必经之所。江宁大学城成立伊始就有14所大学进驻，书香氛围浓郁。方山版块以其优越的地理位置、独特的自然地貌风光、丰富的人文资源和便利的交通吸引了房地产开发商，同时这一片区的发展吸引了越来越多的外企进驻，加大了区域房地产开发。罗托鲁拉小镇、加州城、雷丁TOWN等楼盘就是这一时期方山别墅的代表。雷丁 TOWN源于英国著名大学城镇——雷丁这座历史悠久的城市，是伯克郡府所在地，也是英国乡村环境最美的城市。雷丁TOWN在规划时就力求融入所处的自然生态体系，充分保护和利用方山周边湿地和绿带空间，依托和谐共生的住居生态环境，打造生态低密度人文住宅，从而重建住宅与自然的平衡，并且将秀丽的方山美景，江宁大学城浓郁的人文气息以及地块原生的坡地湿地的自然环境完美地结合。雷丁TOWN 汲取英式古典建筑的风格精髓，在南京首创乔治亚风情别墅，并汲取文艺复兴时代的建筑精髓，结合欧洲各国文艺复兴时期的建筑风格所长，强调门廊等细部装饰的精美性，注重外部整体形象和对称性；景观园林上，雷丁TOWN采用了许多英国经典的设计要素，错落的树木、蜿蜓的小径体现了对于自然的推崇，根据不同特点设计不同组团，打造联邦花园，使得每一个空间、每一个局部都体现出优雅、质朴的英伦风韵。
老山别墅版块
随着南京市的跨江大发展政策的实施，二桥三桥相继落成、规划的过江通道等跨江交通系列利好，以及市场对别墅项目不断增长的需求，使得拥有珍珠泉、老山等优越自然资源条件的江北别墅项目纷纷上马。珍珠泉风景区位于南京市浦口定山西南麓，景区规划面积14.8平方公里，实际开发面积8.9平方公里。珍珠泉风景区既是省级旅游度假区，又是国家级水利风景区，景区内山青、水秀、泉奇、石美，风光秀丽，生态环境优良，明清两代即以“江北第一游观之所”的美誉蜚声大江南北。风景区区位优势明显，面向长江，背靠老山，与正在建设的江北新城融为一体，通过长江大桥、三桥、五桥、扬子江隧道、应天大街过江隧道等与南京主城紧密相连，交通便捷。老山国家森林公园则地处长江北岸，东临南京长江大桥，西靠安徽滁河。公园占地8000公顷，森林覆盖率80%。山峦起伏，古木苍翠，秀竹林立，属北亚热带湿润性季风气候，景区四季景色宜人。这一时期老山版块别墅主要代表楼盘有国信自然天成、金基九月森林、香山湖1号、绿城玫瑰园、金泉泰来苑、鸿信山河水等。
图9：老山-珍珠泉风光
老山别墅版块代表楼盘——绿城玫瑰园位于南京唯一省级旅游度假区——珍珠泉旅游度假区密林深处，北靠10万余亩老山余脉和被誉为禅宗祖庭的定山寺景区，西临标准18洞昭富国际高尔夫球场，南接3000亩珍珠泉湿地公园景区2号入口，地形坐北朝南、背山面水，近可赏千亩高尔夫球场绿茵、远可眺万里长江及金陵灯火阑珊，风水极佳。项目总占地面积约30万平方米，总建筑面积约9万平方米，绿化率超过70％，容积率仅为0.3。
江北别墅的开发在这个阶段有如下特点：1、价格处于相对低位。江北版块开发建设起步相对较晚，虽然有优越的自然环境，但交通规划利好尚未兑付，在江宁三山版块买联排别墅的价格，在江北可以买到独栋别墅，这为独栋别墅的市场开拓创造了有利的局面；2、楼盘的规划设计相对成熟。相比三山等版块部分楼盘的规划杂乱无序，老山的别墅开发商充分意识到资源的稀缺性，在做产品规划时，都尽量与周边的环境保持和谐共生；3、独幢别墅供应占比相对较高。独幢别墅市场的火热和稀缺性，使得开发商纷纷更改规划，把联排、双拼别墅调整为独幢别墅，所以与其他版块相比，老山版块的别墅楼盘独栋别墅占了相当高的比例，个别楼盘则被打造为纯粹的独栋别墅区，自成一体，凸显出一定的竞争力；4、楼盘的规模相对较大。伴随江北城市化发展速度加快，江北别墅开始进入大盘时代，别墅做出“规模”是当时江北大多数开发商所追求的目标，如江苏国信象山地产在老山开发别墅项目“国信自然天成”占地1132亩，南京天浦置业开发珍珠泉高尔夫占地430亩，九月森林占地425亩等等；5、交通短板限制了该版块别墅市场发展。2010年前的过江交通十分不方便，与南京主城区最薄弱的联结、且“唯一能免费使用”的交通纽带，只有一座老迈不堪的长江大桥。长江二桥、三桥虽然相继建成，但全部被规划为外环高速过境交通。老山对于大多数南京人来说还是偏远的郊区，开发的楼盘吸引的主要也是江浦本地、滁州等有限的地缘客群，去化率也相当缓慢。开发商的资金压力巨大，美达开发的“九月森林”由金基地产收购，天浦置业开发的“珍珠泉高尔夫”则由绿城接手并更名为“绿城玫瑰园”，老山别墅在这一时期发展并不顺利。
远郊都市圈版块
在此期间，随着南京经济的迅猛发展和区域交通的不断改善，一批具有较强经济实力的人群，纷纷选择购买南京一小时都市圈内的别墅作为自己的第二居所和休闲度假的场所，远郊度假别墅开始兴起，溧水、高淳、句容等具有地方特色、风景优美的地方都成为了建造度假别墅的首选，南京别墅版图不断扩容，其中溧水区以丰富的自然景观资源、优越的区位和便利的交通条件获得了别墅开发商的垂青，别墅供给量最大。溧水区位于南京市中南部，处苏皖两省、宁镇马三市交界处，距离南京不足四十公里，距离南京禄口机场仅十三公里，宁宣高速、宁杭高速穿境而过，交通十分便利。溧水区有天生桥、无想山森林公园、大金山、傅家边农业生态园等景区，风景优美，这一时期开发的别墅楼盘有位于国家3A级风景区——溧水天生桥风景区的百美山庄、华洲凤凰小镇，有位于桂庄交通枢纽卧龙水库的卧龙湖小镇、恒大金碧天下，有位于无想山脚下的溧都桂苑，有傅家边农业生态园的森湖溪谷等。该时期别墅市场发展特点：1、得益于交通条件日新月异的发展和私家车的普及，别墅远郊化、外围化的特征越来越明显，从主城环紫金山、仙林、江宁百家湖、三山版块发展至句容、溧水等远郊版块，四面开花；2、此阶段从前期的以经济别墅为主，到后期发展转向奢侈、尊贵的高档别墅，套型面积越来越大，千万级别墅开始不断涌现，远郊版块则以相对经济的独幢别墅为主，以低价抵消空间距离的抗性；3、别墅产品改良在后期有明显进步，开发商从房型设计、舒适度、外立面、周边配套、建筑质量、内部环境等方面的考量开始变得周全；另外开发商受政府对集约用地政策的约束，叠墅产品开始出现；4、供应体量成倍放大，加之政府调控房地产市场的政策不断出台，项目去化周期较长，销售状况并不十分乐观。
五、南京别墅市场震荡发展期。
2008年的南京别墅市场既有千万元级别的顶级别墅，又有百万级别的经济别墅；既有交通便捷、配套齐全的城中别墅，又有风景秀丽的远郊别墅；既有开发周期较长的老牌别墅，又有新杀入别墅市场的新贵；既有独幢别墅楼盘，又有公寓、洋房、别墅混杂开发的综合墅区……供给多样化、层次化趋势明显，也更适合市场的不同需求。然而受全球金融危机的影响，1704套的整体销售量给市场泼了一盆凉水，与2007年相比有大幅下降；即使有国家的政策的扶持，南京别墅依然表现不佳。进入2009年在各项政策利好和开发商促销之下，刚性需求得到极大的释放，一场别墅的购买潮席卷南京，更是创造了楼市黄金十年间别墅成交的历史最高潮，房价出现报复性反弹，但招至政府2010年出台史上最严厉的“国十一条”，对楼市管控加剧，南京房地产市场又一次转入低谷；2011年，楼市“严冬”降临南京，甚至直接跌到冰点，别墅市场需求量萎缩，市场出现严重的供过于求态势；2013年受整体市场提振，以及政策调控趋稳等因素的影响，别墅市场回暖，总体呈量价齐升之势，但仍呈现供过于求趋势；2013-2014年，南京别墅市场的成交量分别为2103、2122套，表现平稳；到了2015年，别墅市场成交量年增长率近25%。政策利好在刺激着中产阶层，大量改善需求集中爆发，2016年别墅市场成交量高达4468套，同比已处在高位的2015年增长幅度也达到了72.9%；然而2016年的辉煌并未在2017年得到延续，随着楼市限价令、出台土地新政、限贷新政落地、重启限购等调控政策的出台，别墅市场的成交量仅为1506套；2018年成交量为3215套，2019、2020、2021年1月-11月分别为1369套、1614套、1169套，市场再次回归平淡。
图10：近年南京市别墅成交数量示意图（数据来源于网络）
在此期间城中别墅楼盘开发的数量不是很多，得益于城中村、棚户区、危旧房改造项目的实施，新开发的别墅主要集中在秦淮区和建邺区，如秦淮区明城墙以内有雅居乐长乐渡、泰禾南京院子、金鼎湾状元府、万科安品园舍和来凤街一号等，与之隔墙相望的则有越城天地中心应天府，均为城中不可复制的绝版地段。建邺区别墅主要集中在奥体新城和江心洲，奥体新城主要有郦城御园、金基汇锦国际、五矿御江金城等，江心洲则有银城长岛观澜、升龙桃花园著、保利二十四院等，以及位于新城科技园附近的和记黄埔涟城别墅项目。雨花台区则有柏悦澜庭、宏图上水庭院、绿城云栖玫瑰园等。鼓楼区的别墅主要零星散落在城北和老下关，如天正滨江、万科红郡、海德卫城等。绝佳的地理位置、便利的交通条件、完善的各种配套是城中别墅的最大优势。环紫金山版块住宅用地基本被开发殆尽，仅有德基紫金山庄、佳源紫金华府、紫园、君临紫金和苏宁紫金朝阳府等楼盘上市，这里占据的区位不可复制，供应量稀缺，是全市房价的绝对高地。仙林版块别墅开发则向东南部虎山——桂山——龙王山风景区一带发展，开发了高科紫微堂、恒基富荟山、保利紫晶山、朗诗保利麓院、新城璞樾和山、绿城东方玉园、东墅山庄、万山庭院等，与先前的依云溪谷和山水风华等楼盘一起形成了仙林高尚别墅区。这里不仅有完善的地铁2号线、4号线轨道交通，金鹰湖滨天地、亚东商业广场、在成名店公园等商业设施齐全，加之秀丽的自然环境和浓郁的人文气息，成为理想的第一居所。江宁三山版块玛斯兰德、复地朗香两个老牌别墅楼盘于2016年上半年收官后，上海证大地产接手金厦实业开发的“香榭岛”别墅项目（更名为“南京九间堂”）也于2021年售罄，期间再无新开发别墅项目，别墅市场不断向外扩展，牛首山-谷里版块开始崭露头角。牛首山-谷里版块位于江宁西南部，距离河西和主城雨花区直线距离更近，自然环境资源同样优越，历史文脉却更为深厚。随着城市南移路网的发展，越来越多的大牌开发商进驻该版块，目前已开发了国信慧谷山居、玖岛梦、瑞景叶泊蓝山、瑞安翠湖山、碧桂园湖光山色等别墅楼盘，以相对低廉的价格吸引了一批客户。这里也被视为江宁下一个低密度高尚住宅的集中区。此间，方山版块得到了较大发展，除了早期开发的罗托鲁拉小镇、加州城、雷丁TOWN、弘景雅墅、伴山香槟园，后期随着五矿、鲁能、银城等品牌房企的入驻，方山版块别墅市场愈发热闹，五矿澜悦方山、鲁能泰山7号院、景枫你山、景枫法兰谷、联发翡翠方山、银城一方山等一众别墅楼盘纷纷亮相，特别是在2014-2016年三年间，方山版块成交的别墅份额占全南京的四分之一，撑起了别墅市场供应的一片天空，并随着开发向西、南方向的发展，渐渐与上秦淮版块连接起来。汤山版块的发展最令人唏嘘，虽然有丰富的山水资源和独特的温泉，但也仅开发了东湖丽岛、巴厘原墅、绿城桃花源、温泉康养小镇、汤山公馆、云栖山庄等数个别墅楼盘，去化不温不火，错过了比肩三山版块的时机。与之相邻的麒麟版块则有鸿信云深处、富力十号、银河湾等少量别墅楼盘，发展平平。2015年江北成立国家级新区以后，在政府政策支持、国家级光环加持之下，商业、交通、科技、医疗、教育、旅游等众多项目相继落地，整个江北区域快速发展板块的价值迅速提升，老山版块从原本第二居所变成了潜在的第一居所。这期间别墅楼盘除了坐落在珍珠泉景区新上市的明发珍珠泉9号、象山墅院之外，西侧的汤泉板块近几年内已形成豪宅群落，仁恒凤凰山居、大吉公元、明发阅山悦府、正源尚峰尚水、林语山墅、力标路易庄园、金隅紫京叠院、龙湖山与城等，以一线山景生态资源和宝贵的温泉资源得到了市场的认可，成为别墅市场供应的主力。随着老山景区在南京都市圈层面被定位为重要生态功能区、生态涵养绿心，在江北新区层面被定位为江北新区城市中央公园、城市绿色休闲中心，其也将成为南京整体开发规模最大、选择面最多的高端住宅产品最新聚集地。溧水在2013年撤县设区后的短短几年的时间，凭借着得天独厚的地理位置、自身过硬的条件，吸引到大批重量级的项目落地，同时随着南京交通规模的扩张，溧水已成为集空港、高铁、地铁、高速、水运于一体的枢纽之城，快速蜕变成为南京“新副城”、宁杭发展轴上的重要节点区域，也成为南京购房者新的置业热点。除了卧龙湖小镇、凤凰小镇、世纪天成等多期开发的老牌别墅楼盘，还有东屏湖9号、创源无想墅、天生御景、碧桂园S1秦淮世家、藏珑谷山庄等新盘，继续以全市“谷低价”和不限购的政策吸引着客户。不同于其他别墅版块，溧水版块开发的别墅楼盘比较分散，没有形成规模效应。
这个阶段别墅开发的主要特点有：1、纯粹的别墅楼盘越来越少。政府限制了别墅等低密度住宅用地的供应，开发商为了满足市场需要，将别墅项目与高层住宅、多层住宅混合开发，形成“高低配”的形态，纯别墅项目越来越少，“叠墅”等类别墅产品则变得十分常见。2、合院式建筑布局越来越多。容积率的提高导致别墅越建越密，私密性受到挑战，这与品质感要求是矛盾的，开发商则充分利用院落空间，将院子围合起来，既提高私密性，又使别墅的活动空间由单纯的室内向室外扩展，从而发展出来多种功能的院落，颇有几分传统四合院的神韵，被称为院墅产品。3、别墅的智能化程度越来越高。很多科技含量很高的产品在别墅这一住宅的最高形态上得到应用，将高科技应用到别墅设计当中，可以使别墅更加节能、生态、环保，居住也更为舒适。除了传统的安防、监控、可视对讲等科技手段，中央空调系统、家庭供暖系统、中央新风系统、中央水处理系统、智能家居系统、智能灯光控制系统、电动窗帘控制系统、背景音乐系统等科技系统得到广泛应用，有越来越多的楼盘采用五恒科技系统——恒温、恒湿、恒氧、恒洁、恒静，大幅提升居住体验。4、地下空间得到更有效利用。别墅地下室已不仅仅限于传统的车库、储藏室用途，开发商在采光通风方面下足功夫，设置多个采光、通风口，并多采用下沉式庭院，使得阳光可射入，告别了阴暗潮湿，地下室变成大面积的私人会所，休闲、收藏、娱乐均可满足，有的别墅对地下空间的利用率约可达80%，提升了土地利用效率。
六、南京别墅市场未来发展趋势
回顾近十多年来国家和地方频频出台限制别墅开发建设的政策：
2008年1国务院下发《关于促进节约集约用地的通知》，明确要求合理安排住宅用地，继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应；2012年3国土资源部、发改委联合发文，严格限制别墅用地审批，从操作层面逐渐将独栋别墅挡在市场大门之外；2017年5南京开始正式实施“限墅”，明确规定：除一类居住用地、历史地段外，其余用地不得设置低层住宅建筑(小于或等于10m，1-3层)；2021年7南京正式出台“禁墅令”，明确自5月17日起，禁止审批独栋、双拼和联排户型，且低多层居住建筑核准图中不得出现“别墅”、“叠墅”以及“空中别墅”等标注，这意味着目前市面上在售、已经获得审批的独立、双拼、联排、叠墅等将成为绝唱。2010年2国土资源部发布《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，严禁向别墅供地；2016年4国土资源部出台最严“禁墅令”，全国各地将停止审批别墅类供地和办理相关手续，对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批进一步控制；2019年6住建部要求各地立即暂停办理本行政区域内有关别墅项目建设审批手续，并对已建、在建、在批、待建、待批的别墅项目做好梳理等工作；
经过政府多轮调控，别墅市场将趋于理性健康发展，在目前政策下新建商品别墅的供应即将枯竭；受别墅产品的稀缺性影响，别墅产品的市场价格将处于逐年上涨的态势。随着开发商手里的存量进一步去化，别墅更加稀缺珍贵，其产品也更趋于高端化。目前国内经济的下行趋势已成为毋庸置疑的事实，并将波及到全国楼市，预计别墅市场不会因为经济发展的乏力和楼市的影响而出现低迷。相反人们生活品质的不断提高，市场居住性别墅产品的需求却日益加大。从“限墅令”到“禁墅令”，南京别墅一步步退出商品房市场。政策的收紧、货源的紧缺、需求的旺盛，将推动别墅的市场价值进一步提升。
参考文献：1、《别墅项目开发全程实操要诀》（余源鹏 主编）；2、《南京别墅分析报告》（南京垠坤代理机构地产研发中心）；3、《南京别墅市场分析报告2005》（瑞尔特房地产顾问机构）。
