8600多万元底价流拍，贵阳一烂尾地块，何去何从？ “五一”去哪里玩？花都这个历史文化名村看头不少，真心推荐
2020年中旬，花溪湖一轮蓄水过后，湖体面貌呈现一时。预计今年亮相的一期景观，长期的引水工程尚待系统性完善。但在商业遐想中，已有开阔的湖面景致，掩映出岸畔新兴的文旅商业。
不同于区域开发描绘的图景，花溪湖东岸一街之隔的一处烂尾地块，在2020年9月由云岩区人民法院司法拍卖，但是仍以约8618万元的底价，第二次流拍。
大概停工8年过后，被推向这一步的土地，又将会何去何从？
两次流拍
这个烂尾地块的项目案名，是一知名画家的纪念馆文化小区，情怀中透出文艺的气息。
地处田园北路交汇南湖路北侧，邻近贵大南校区的足球场，与花溪湖隔街相望。
平时路过项目外，在围墙的遮挡下，几乎看不到工地，只能从远处望见停工楼栋的水泥框架。
地块卫星区位示意图
项目大门偶尔敞开时，能看见地基旁低矮的水泥边墙，裸露着的钢筋已饱经多年的日晒雨淋。
2019年左右，机构出具的估价报告显示，该项目大概于2012年开工建设，从2013年左右长期停工。
地上建有5幢2到3层未完工建筑物，其余部分尚未开始建设。具体的开发情况，也未有详细的公开信息。
从规模上而言，这块地开发的超小盘，其文化兼住宅类的用地较为少见。总面积仅约1.25万方的土地，包含有住宅、图书及展览设施。以容积率1.5概算，计容建面仅约1.87万方。
2020年6月，首次公开拍卖时，地块的起价达到约9072万元。9月8日第二次拍卖时以约8618万元起拍，尽管降价后吸引多达近6000人关注，但是由于无人报名，第二次流拍。
资料图
一般第二轮法拍，常见降价在10%起。相比之下，这块地的让价仅约5%，显得十分保守。
不过时隔多年，这块土地确实更值钱了。土地于2012年招拍挂取得，当时成交地价折合约2400元/㎡，而拍卖时的估价已达到约7240元/㎡。
8年时间，估值上涨约三倍。
如果换作销售端去看，每平方米的楼面地价，也从约1600元/㎡上涨到4800元/㎡左右。
评估考虑的因素，除了前几年红火的贵阳楼市，还有近年来地价的调整频率加快。
2000年后贵阳市基准地价调整4次，2001年调整后，十多年间没有大动。而在2014年至2019年间，就在市场的转变中调整过三次。
资料图
此次拍卖，只是对于土地的产权，并不涉及地面上的建筑物等。地权相对清晰，已经拥有土地证，红线外做到了“五通”，但是建筑物则没有办理产权证。
而导致流拍的原因中，仍有土地和建筑产权的顾虑。
如今穿行在花溪田园路上，周边的城市开发提速，地块3号线一期建设推进，存量地块的价值预期向好的同时，
烂尾地块，都有一本难念的经。
开发波折
这块土地因涉及债权处置的纠纷，被申请执行司法拍卖。这也并非首次被法院查封。所涉系列纠纷显示出，那年间中小房企拿地开发，逐步走入的困局。
当年，房开公司成功拿地后，由一家多股东的民营建筑工程公司，成为工程的总包方。
2013年3月，这家工程公司以项目部的名义，将工程分包给个人，并约定自筹资金、风险自负等。
承包人拿到项目后，与工程公司形成挂靠关系，并以项目部名义向第三人借款用于工程建设，后由于没有履行还款约定，而被告上法院。
2018年底，这起借款纠纷由省高院发回市中院重审后认为，工程分包给个人承包期间，项目部的表见代理关系存在。
也就是说，第三人在借款给项目承包人时，认为其具有挂靠公司的代理权限，且未存在主观恶意等情形。
最终，工程总包方与项目承包人并未胜诉。
南湖路周边资料图
这个项目工程，还涉及租赁合同的纠纷。具体施工中的的劳务、机械租赁、周转材料、辅材等，被工程总包方分包给一家劳务公司。
2013年，由于建设需要，项目工程机械设备的负责人，向一家建筑公司租赁塔式起重机等设备两台，并且约定进退场费，按月等形式计算租期收取租金。
塔机进场后没多久就停用，一直放置在工地上，由此产生长期的租赁费与违约金且未按约定支付，因此被机械出租方告上法院。
2017年中旬，市中院在二审中，判决由工程总包方和劳务分包的负责人，各自承担相应的违约责任。
田园北路地块资料图
最终将这个地块推上司法拍卖的，则是房开公司自身陷入的股权转让的纠纷。
2013年，项目启动后不久，房开中的一个股东将股权及花溪项目的收益作价转让给房开方面。
由于约定的价款未按约定支付，房开方面被告上法院。而在2015年中旬的一审判决中，这个股东最终胜诉。
以约3000多万元拿地后，接连遭遇由于资金带来的纠纷等困境，直接制约项目开发。
再小的操盘，也与风险并存。
何去何从
尽管项目场地停工多年，依旧能够从指标中，感受到初期规划时，小而美的体验。
拿地时定位展览与住宅结合，文艺概念与居住价值的相融，本身还具备一定的文化纪念意义，与如今文旅发展的大节奏十分合拍。
位于贵大南校区旁，自带书香的气息，随同花溪湖开发推进，使得项目价值有效提升。
项目开发存在的难度，也是如何处理好展览的公益性，与住宅私密性的关系。同时需要探索以适合文商旅角度切入，在营造消费体验的同时，实现全盘概念规划，以及产品价值等深化。
花溪湖效果图
与传统项目滚动开发类似，这种楼盘在入市的初期，也逃不脱开发融资与预售的资金滚动。
保本小赚看似难度不大，但是放在当时市场条件下，打造出爆款产品，作出更高溢价，也是颇具难度。
目前，从公开信息而言，虽然项目牵涉的债务较杂，但是单笔金额不大，规模仍然可控。如果不涉及大额抵押融资等情形，这块地本身增值幅度，算是值回花溪核心区位地票。
后期建设而言，存量货值重新核算过后，市场开发是延续现状，还是要推倒重来。关键都还要看，现有地面建筑的遗留问题如何化解。
这些都关系到，是否有机会被接盘，乃至盘活。
花溪湖两岸资料图
此次的法拍地块，也显示出贵阳中小房开，常见的一种开发形式。股权合作拿下土地后，敲定工程总包方进场，再由分包方完成开发，最后再来分蛋糕。
另一种路数的选择，则是静待良机。以适宜价格拿下地块后，等待楼市行情上扬时，适时引入第三方品牌合作开发。不仅大幅降低资金链的风险，而且可以实现稳定的财务预期收益。
近年来，品牌房开代建模式，已经在贵阳兴起。土著房企出地，大牌房企开发，为盘活陈年地块，提供新的有效途径。
不过，长年捂地也在面对更大的风险。这两年就有贵阳的陈年地块，确实因为拿地不开发而面临被地方收回。
当下的市场环境中，被接盘的转机，是否还会不期而至？走过粗放型增长的投机年代，至少让人体会到，
机会的背面，不会轻易地，让谁全身而退。
行走广东，为您分享一场没有终点的文化旅行！
本期“行走广东”为您推荐一个“五一”假期的好去处，这就是广州市花都区炭步镇中国历史文化名村塱头村，是一座极具岭南特色的古村落，古朴静谧，风景秀丽，建筑奇特，还流传着“七子五登科”的科举传奇。
六百多年前，黄氏先祖从南雄珠玑巷南迁至此，放鸭谋生，因村边原是大片长满水草的低洼塱地，故名塱头村。
塱头村素以古建筑布局规整、种类繁多、文化内涵丰富而著称，古村内现存完整的明清古建筑有近200座，其中祠堂、书室、书院近30座，炮楼、门楼3座。
此外，村内还有20多条古巷以及历史悠久的升平人瑞牌坊和青云桥。
因为宗族文化盛行，历史上塱头村特别重视宗祠的修建，在村内的众多祠堂中，若论精美程度，又以谷诒书室和友兰公祠为最。
建于清道光6年的谷诒书室，是塱头村奉直大夫黄谷诒所建的公祠，这座“三间两进|式建筑，采用了镬耳封火山墙灰塑博古脊，祠内的石雕、木雕、砖雕、灰塑、壁画等装饰工艺之精湛，令人赞叹。
与谷诒书室一样，在供奉塱头黄氏十五世祖黄学基的友兰公祠内，精美的“三雕一塑”随处可见。但有别于村内其他祠堂，在友兰公祠的第2讲，有一座独一无二的接旨亭，它蕴含了塱头古村曾经的荣光。
塱头村黄氏族人一直恪守耕读传家的古训。据说，村内出过好几个进士，塱头村因此成为远近闻名的进士村，并流传下来“七子五登科”，“父子两乡贤”等众多科举传奇。
今天，越来越多的人来到榔头村聆听这些科举传奇，也感受传统岭南建筑的独特魅力。
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